上海40年公寓续期或缴地价七成，那70年住宅到期会怎么补？买房买的是地还是房，这事得说清。 陈震那条帖子下面，有人回了一句：“40年的房子，我还没住够，地就先到期了？” 这句话把很多人问住了。上海七月底印发了一份《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，商业40年、办公50年的土地到期后，最低按照土地基准价的70%付费续期，单次续期最短5年，最长20年。文件里写得清清楚楚：商铺、公寓、写字楼、车位、产业园区都覆盖，普通住宅不在此列。 但普通住宅不在此列，不代表普通人心里就踏实了。 上海在90年代开始开发商业用地，2010年到2016年密集上市了一大批商业公寓，产权40年50年的都有。这批房子现在还没到期，但有些老牌写字楼、商场在做估值交易的时候，已经有提前续期的需求了，所以这个政策才先出来了。 续期到底要交多少钱，这是所有人最关心的事。 上海的土地基准价分了11级，核心地段每平米3万多，远郊便宜的不到两千。有人按50平米商务公寓粗算过一笔账，如果按基准价70%续20年，总价大概相当于房价的两成左右，一套100万的公寓，续期费大约20万。也有人算出来50到80万的，说30到40万的也有，差距全在地段上。 不管算出来多少，这笔钱都不是小数目。 更让人心里没底的是，如果不续费会怎样。答案很直接：土地使用权被官方收回，房子没法再交易了。至于还能不能继续住，有说法是“存在清退风险”，因为各方之间还有得扯。 深圳那边的情况更能说明问题。今年九月，深圳市规划和自然资源局大鹏管理局连发四则通告，无偿收回南澳街道四宗土地使用权，合计六万四千多平方米，收回的理由不是闲置，不是违法用地，就是四个字：年限届满。这四宗地是旅游用地，出让合同签在1998年到2000年间，年期走完，土地无偿回归国有。 住宅的情况和这个不一样。住宅有《民法典》第三百五十九条兜底：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”这四个字给了住宅业主很大的安全感。 但“自动续期”后面还有半句话：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”也就是说，自动续期不等于自动免费续期，费用的事还没定。 这个“没定”的状态，其实已经持续了很多年。 2016年温州那批“撞限房”的事，很多人可能还有印象。温州部分居民的住宅土地使用权只有20年，到期了。当地国土部门给出的方案是，续期需要缴纳相当于房价三分之一的土地出让金。一套二手房，土地证过期了，要重新拿证，先交将近房子总价三分之一的钱。 这件事当时闹得很大。最后有关部门采取了一个过渡性办法处理：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。 温州那批房子为什么只有20年？因为1995年前后，温州把一批划拨来的住宅用地以补缴土地出让金的方式有偿出让给个人，考虑到个人负担，把年限分了6个档次：20年、30年、40年、50年、60年、70年，房主自己选。 当时办理土地证是以同一宗土地的第一套房的办理时间为起点，所以到期也是一批一批来的。 温州的事过去了，但那个“三分之一”的数字留在了很多人的记忆里。现在上海商业公寓的“七成”又来了。 七成这个比例，说的是土地基准价的七成，不是房价的七成。土地出让金占房价的比例，不同的测算口径不一样。有研究说以土地出让金为主体的土地成本占房价的40%以上，也有测算说土地加税收成本占房价的六成左右。 但不管怎么算，土地基准价和房价是两个概念。上海的土地基准价有政府公布的等级标准，和市场上实际交易的房价不是一回事。所以“七成”到底折合成房价的多少，得看具体地段。 高层建筑在这里有一个天然的优势：地是分摊的。一栋楼几十户上百户，土地使用权面积按建筑面积比例分摊到每一户头上。就算续期费按土地面积算，分到每户头上的面积也不大。 但商业公寓的持有者担心的不只是钱的问题。 40年这个时间尺度，对1990年代买房的人来说好像很远，现在回头看，第一批商业用地开发已经三十多年了。2010年到2016年那批密集上市的公寓，到2050年、2060年也就到期了，中间还有三十多年，谁知道到时候又是什么政策。 深圳那边的情况更复杂。深圳是全国最早实行土地有偿使用的城市，早年批出的土地年期很多只有20年、30年、50年。1982年的规定是工业30年、商业20年、商品住宅50年，直到1995年9月18日才把最高年限改为70年。 也就是说，深圳有一批住宅的土地使用权是50年的，正在陆续到期。 这批房子能不能补到70年，要不要补钱，深圳的做法分了两种情况。出让性质、1995年9月18日前签合同的，不用办也不用补钱，年期自出让合同规定的起始日期推算顺延。行政划拨性质的，要办，也要补钱。 对于那些50年产权的住宅业主来说，这算是一个可以参照的样本。 但70年产权的住宅业主呢？ 国内绝大多数住宅建设用地使用权期限都是70年，目